Mutuo assumibile (Accollo del mutuo): cos’è, come funziona e quando conviene
Mutuo assumibile (Accollo del mutuo) – definizione
Nel mercato italiano, ciò che internazionalmente viene chiamato “mutuo assumibile” corrisponde all’accollo del mutuo: l’acquirente subentra nel debito residuo del venditore verso la banca, ereditando tasso, durata residua e garanzie del finanziamento già esistente (previa approvazione dell’istituto).
In breve
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Che cos’è: subentro nel mutuo del venditore con le stesse condizioni economiche.
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Perché interessa: può consentire rate più sostenibili rispetto a un mutuo nuovo, specie se il tasso originario era più favorevole.
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Cosa serve: ok della banca, verifica giuridica/tecnica dell’immobile e un piano per coprire l’eventuale differenziale prezzo–debito residuo.
Come funziona (in pratica)
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Verifica preliminare: chiedi al venditore estratto mutuo (tasso, rata, debito residuo, durata) e copia del contratto.
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Tipologia di accollo:
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Interno (semplice) vs esterno (con adesione della banca, opponibile al creditore).
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Liberatorio (la banca svincola il venditore) vs cumulativo (venditore e acquirente co-obbligati fino a estinzione).
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Istruttoria bancaria: la banca valuta merito creditizio dell’acquirente e conferma termini/condizioni di subentro.
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Copertura del differenziale: se prezzo > debito residuo, va coperto con capitale proprio, secondo mutuo o finanziamento del venditore.
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Rogito e voltura: il notaio recepisce l’accollo; la banca aggiorna l’intestazione del mutuo.
Quando conviene
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Il tasso originario del mutuo è significativamente più basso dei tassi correnti.
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La durata residua è coerente con il tuo orizzonte (rate sostenibili senza rifinanziare troppo presto).
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Il differenziale è copribile senza erodere la tua liquidità critica.
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La banca approva a costi/tempi competitivi rispetto a un mutuo ex-novo.
Vantaggi e attenzioni
Vantaggi
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Possibile risparmio sul tasso (e sulla rata) rispetto a un mutuo nuovo.
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Iter più snello: spesso non si iscrive una nuova ipoteca; alcuni costi iniziali si riducono.
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Negoziazione mirata: puoi concentrare la trattativa su pochi punti chiave (tasso, liberatoria, tempistiche).
Attenzioni
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Accollo liberatorio vs cumulativo: nel cumulativo il venditore resta co-obbligato (può incidere sulla negoziazione).
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Costi di subentro: la banca può applicare commissioni/atti integrativi.
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Due diligence: accollo conveniente ≠ immobile perfetto; servono sempre perizia e visure aggiornate.
Costi, tempi e documenti
Documenti essenziali
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Estratto mutuo (tasso nominale/indice/spread; rata; debito residuo; durata residua; piano di ammortamento).
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Contratto di mutuo originario e ultime quietanze.
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Eventuali polizze collegate (vita/incendio) e condizioni di trasferibilità.
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Visure ipotecarie e catastali aggiornate; relazione tecnica.
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Bozza accordo di accollo con indicazione se liberatorio o cumulativo.
Tempi indicativi
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Raccolta documenti: 1–3 settimane
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Istruttoria bancaria: 2–6 settimane
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Rogito/voltura: 1–2 settimane
Esempio numerico (semplificato)
Prezzo immobile €300.000 – Debito residuo mutuo €210.000 → Differenziale €90.000 da coprire (capitale/secondo mutuo/finanziamento del venditore). Se il mutuo originario è a tasso favorevole, la rata può risultare inferiore rispetto a un nuovo mutuo per €210.000 alle condizioni di mercato attuali.
Differenze con la surroga e altri casi
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Surroga (portabilità): trasferisci un tuo mutuo a un’altra banca per migliorare condizioni senza costi di estinzione → alternativa quando l’accollo non è praticabile.
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Cessione del contratto: istituto diverso; non coincide con l’accollo del mutuo ipotecario.
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Subentro in locazione: riguarda i contratti d’affitto, non i mutui.
Checklist rapida (da salvare)
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Estratto mutuo + contratto originario
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Verifica interno/esterno e liberatorio/cumulativo
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Pre-valutazione merito creditizio
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Piano copertura differenziale
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Due diligence tecnica e ipotecaria
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Clausola sospensiva nel preliminare legata all’adesione della banca
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Calendario rogito e voltura mutuo
FAQ
È sempre possibile accollarsi un mutuo? No,
serve l’adesione della banca per l’efficacia verso
il creditore.
È più conveniente di un mutuo nuovo? Se “erediti”
un ottimo tasso, spesso sì; confronta sempre
tutti i costi.
Meglio accollo o surroga? Dipende: accollo se
recuperi un tasso storico migliore; surroga per migliorare un mutuo
già tuo.
Il venditore è sempre liberato? Solo con
accollo liberatorio concesso dalla banca.
Nota legale
Contenuti informativi e non sostituiscono consulenza legale/finanziaria personalizzata. Verifiche e scelte vanno sempre condivise con banca, notaio e tecnici abilitati.
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